비거주 1주택자 종합부동산세, 무엇이 달라지나?

최근 부동산 시장에서 가장 뜨거운 감자는 단연 '비거주 1주택자'에 대한 종합부동산세(종부세) 개편안입니다. 정부는 당초 실거주자와 비거주자를 명확히 구분하여 세제 혜택을 차등화하겠다는 방침을 세웠으나, 시장의 거센 반발과 현실적인 주거 여건을 고려해 일부 내용을 수정했습니다. 이번 글에서는 비거주 1주택자 종부세의 현황과 향후 변화될 세 부담에 대해 상세히 알아보겠습니다.

정부는 지난 8월 3일, 1세대 1주택자라 하더라도 해당 주택에 실제로 거주하지 않는 경우 종부세 기본공제액을 기존 12억 원에서 9억 원으로 축소하겠다는 세제 개편안을 발표했습니다. 이는 실거주 1주택자의 기본공제를 14억 원으로 상향하는 것과 대비되어, '실거주 중심의 과세'라는 명확한 정책 기조를 보여주었습니다. 하지만 이러한 발표는 전세 제도가 보편화된 한국의 주거 현실을 외면했다는 비판에 직면했습니다.

기본공제 9억 원에서 12억 원으로 원상복구

정부는 발표 29일 만인 9월 1일, 비거주 1주택자의 종부세 기본공제를 당초 계획했던 9억 원이 아닌 현행 12억 원으로 유지하기로 최종 결정했습니다. 또한, 비거주 부부 공동명의 1주택자의 기본공제 역시 부부 각각 6억 원으로 상향 조정하며 납세자의 부담을 완화했습니다. 세 부담 상한 역시 200% 인상안을 철회하고 기존의 150%를 유지하기로 했습니다.

하지만 기본공제액이 원상복구 되었다고 해서 안심하기는 이릅니다. 기본공제 외에도 종부세 산출에 영향을 미치는 다른 요소들이 강화되었기 때문입니다. 특히 공정시장가액비율의 상향과 세율 체계의 변화는 고가 주택 보유자들에게 실질적인 세금 인상 효과를 가져올 것으로 보입니다.

내년 종부세, 얼마나 오를까?

재정경제부가 국회에 제출한 자료에 따르면, 공시가격 30억 원(시가 약 43억 원)인 비거주 1주택자의 경우, 내년 종부세 산출세액은 현행 774만 7,000원에서 1,203만 8,000원으로 약 429만 1,000원(55.4%) 증가할 것으로 추산됩니다. 이는 기본공제 축소안이 철회되었음에도 불구하고 발생하는 수치입니다.

• 공정시장가액비율 상향: 현행 60%에서 70%로 인상되어 과세표준 산정 시 세 부담이 커집니다.
• 세율 체계 개편: 과세표준 6억~12억 원 구간의 세율이 1.0%에서 1.3%로 인상됩니다.
• 장기보유공제에서 장기거주공제로: 세액공제 기준이 보유 기간 중심에서 거주 기간 중심으로 전환됩니다.

이러한 변화는 공시가격이 높은 주택일수록 더 큰 폭의 세금 인상으로 이어집니다. 공시가격 15억 원(시가 약 22억 원) 주택의 경우 올해 69만 1,000원에서 내년 80만 6,000원으로, 공시가격 20억 원(시가 약 29억 원) 주택은 227만 5,000원에서 277만 4,000원으로 각각 세 부담이 늘어날 전망입니다.

앞으로의 대응 전략은?

정부는 불가피한 사유로 비거주하는 경우(취학, 직장 변경, 질병 치료 등)에 대해 거주 기간으로 인정해 주는 범위를 확대할 계획입니다. 최근에는 손주 돌봄 등을 예외 사유에 추가하는 방안도 검토되고 있습니다. 따라서 본인이 보유한 주택이 비거주 1주택에 해당한다면, 향후 시행령 개정안을 면밀히 살펴보고 본인의 거주 기간 인정 여부를 확인하는 것이 중요합니다.

결론적으로, 비거주 1주택자에 대한 종부세는 기본공제액의 원상복구로 급한 불은 껐지만, 전반적인 세제 강화 기조는 여전히 유지되고 있습니다. 특히 고가 주택 보유자라면 내년부터 적용될 공정시장가액비율과 세율 인상분을 고려하여 자금 계획을 세워야 할 것입니다. 부동산 세제는 매년 변동성이 크고 개인의 상황에 따라 유불리가 크게 갈리는 만큼, 전문가와의 상담을 통해 본인에게 가장 유리한 과세 방식을 선택하는 지혜가 필요합니다.